Locazione commerciale: l’impatto dovuto al Covid-19 e la rinegoziazione del canone

Meglio una rinegoziazione del canone, quand’anche temporanea piuttosto che il mancato pagamento, che permetta a contemperare gli interessi di entrambe le parti contrattuali

La Rubrica di questo numero è curata dall’avvocato Ornela Kaurin
dello Studio Legale Associato BBCZ

Il Caso

L’artigiano Antonio ha locato nel 2017 un immobile ad un’azienda che si occupa di ristorazione. Il rapporto commerciale fra le due parti ha avuto regolare prosecuzione fino a febbraio del 2020, quando l’emergenza sanitaria ha portato il Governo all’adozione di misure straordinarie di contenimento che hanno direttamente inciso sull’esercizio dell’attività di impresa dell’affittuaria. Parte conduttrice ha difatti dovuto sospendere unilateralmente il versamento dei canoni di locazione, a fronte dell’interruzione dell’attività impostale. Antonio, pur volendo dare continuazione al rapporto locatizio, si rivolge ad un legale per avere chiarimenti sulla legittimità dell’iniziativa dell’affittuario.

Le problematiche

In prospettiva delle osservazioni che seguiranno, va premesso che ogni rapporto contrattuale va esaminato entro le sue peculiarità casistiche e soprattutto avendo particolare attenzione al contratto sottoscritto fra le parti ed alle specifiche clausole ivi contenute.

In generale, l’unilaterale sospensione ovvero riduzione del canone da parte del conduttore è ritenuta illegittima e come tale si sostanzia in termini di inadempimento, valevole ai fini della risoluzione contrattuale. Nel nostro caso, la problematica si riconnette al fatto che, pur essendo intervenute disposizioni restrittive rispetto all’esercizio dell’attività di impresa – disposizioni peraltro transitorie – nulla è stato previsto in merito al pagamento dei canoni.

A fronte del silenzio da parte della legislazione emergenziale in punto, pertanto, è rimasta unicamente la normativa codicistica a poter dirimere la questione, propriamente ipotizzandosi l’applicazione degli istituti dell’impossibilità della prestazione (art. 1256 c.c.) e quello di eccessiva onerosità della prestazione (art. 1467 c.c.).

Nessuno dei citati istituti consente tuttavia di legittimare una unilaterale sospensione del pagamento dei canoni dovuti dal conduttore il quale, pur soggetto a misure restrittive rispetto all’esercizio della propria attività, continua a godere del bene oggetto di locazione, avendo per l’appunto la disponibilità esclusiva dei locali affittati, al cui interno rimangono le proprie attrezzatture ed il proprio mobilio. Del resto, in capo al locatore permane ogni obbligazione riferibile al contratto di locazione (tra cui, quella principale di messa a disposizione di locali idonei al conduttore) sicché ne risulterebbe un evidente sbilanciamento rispetto al rapporto contrattuale de quo in termini di ripartizione dei diritti e doveri fra locatore e conduttore.

Non da meno, l’obbligazione relativa al pagamento dei canoni (essendo obbligazione pecuniaria) è ritenuta sempre oggettivamente possibile posto che una eventuale impotenza economica è soggettiva. Le risposte della giurisprudenza ad oggi pervenute rispetto alla questione si sono preminentemente sostanziate entro procedure di tipo cautelare e, nondimeno, l’indirizzo non è stato univoco visto che a fronte di decisioni che non hanno riconosciuto il diritto del conduttore ad ottenere una riduzione dei canoni per il periodo di chiusura dell’attività imposta dalla legislazione emergenziale (cfr Tribunale di Pordenone, 08.07.2020), altre ne hanno riconosciuto i presupposti giuridici (cfr ordinanza n. 29683 del 27.08.2020 del Tribunale di Roma), non senza evidenti forzature.

Da segnalare, infine, che lo stesso Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione, con Relazione n. 56 del 08.07.2020, ha esaminato la possibilità di un coordinamento della normativa codicistica con la situazione creatasi a seguito ed in vigenza della pandemia, finendo per propugnare l’esigenza di una rimodulazione delle condizioni contrattuali, sulla spinta dell’applicazione della generale clausola di buona fede contrattuale.

Il consiglio: l’unilaterale sospensione da parte del conduttore del pagamento dei canoni riferibili al periodo emergenziale è da considerarsi condotta illegittima, ma a fronte dell’interesse al mantenimento del rapporto contrattuale è preferibile incentivare una rinegoziazione rispetto al canone, quand’anche temporanea, che vada così a contemperare gli interessi di entrambe le parti contrattuali.

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