Come evolve il mercato immobiliare e la filiera dell’edilizia

Il punto sulla filiera dell’Edilizia tra aggregazione, innovazione, sostenibilità, passando per il “nodo” Bonus su cui rimane alta l’attenzione.

L’evento, tenutosi durante la Settimana dell’Energia alla Fornace di Asolo e moderato da Barbara Ganz de “Il Sole 24 Ore”, ha tracciato il quadro di uno dei settori guida dell’artigianato cercando di capirne l’evoluzione complici le nuove richieste del mercato, tra necessità di edifici funzionali e a basso consumo energetico, e una clientela che anagraficamente sta cambiando, portando con sé nuove e diverse esigenze abitative. Non a caso, infatti, nel corso dell’incontro sono state presentate due ricerche: “L’evoluzione della domanda abitativa veneta” (a cura di Nomisma) e “Ma qual è la percezione delle imprese rispetto al cambiamento del mercato e quali sono le sfide?” (a cura di Smart Land). All’appuntamento è intervenuto anche Massimo Bitonci, sottosegretario al Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

Nella sua introduzione, il presidente di Confartigianato Imprese Roberto Boschetto ha sottolineato come non si possa ignorare il clima di incertezza in cui ci si trova a operare, eppure “molte imprese della filiera negli ultimi anni hanno saputo reagire e cogliere le opportunità offerte dai bonus edilizi, investendo e introducendo innovazioni al loro interno e strutturandosi”. 

“Come sistema Confartigianato – ha spiegato – siamo al fianco delle aziende con i nostri servizi, la formazione, il nostro modello di bilateralità e insisteremo affinché vengano attivati nuovi incentivi e bonus fiscali per le ristrutturazioni e per l’efficientamento energetico, aiutando le famiglie ad affrontare il gravoso onere di adeguare il proprio patrimonio immobiliare che, ricordiamolo, è ancora perlopiù risalente agli anni ‘70”. 

La sfida è dunque quella della sostenibilità. “Dobbiamo lavorare insieme – ha aggiunto Oscar Bernardi, presidente di Confartigianato Imprese Marca Trevigiana – per promuovere pratiche costruttive che rispettino l’ambiente, utilizzando materiali sostenibili e implementando soluzioni innovative, valorizzando il patrimonio immobiliare dei centri urbani e dei borghi e supportando percorsi di aggiornamento e formazione”. 

“Inoltre, l’ottimo rapporto tra Edilcassa, Confartigianato e parti sociali – ha aggiunto Giovanni Lovato, presidente di Edilcassa – aiuta a individuare nuovi percorsi di crescita e strategia a favore della filiera. Negli ultimi anni abbiamo assistito a trasformazioni epocali, dal boom edilizio alla crisi, alla pandemia e al Superbonus. Ricerche come quelle condotto da Nonisma e SamartLand aiutano a tracciare una strada in linea con il cambiamento”.

“Il sistema delle Micro e Piccole Imprese ha come valore aggiunto la flessibilità, che ha consentito nel periodo della pandemia di far crescere il Pil, ma il Superbonus con il 110% arrivato dopo, se da un lato ha creato una sensibilità generalizzata verso la sostenibilità e l’efficientamento energetico, dall’altro ha toccato meno del 3% del patrimonio edilizio ed è andato in conflitto con il contrasto di interesse – ha commentato il sottosegretario al Ministero delle Imprese e del Made in Italy Massimo Bitonci -. Oggi la manovra di bilancio è di 27 miliardi, pesantemente condizionata da quanto successo col Superbonus. Per il 2025è previsto un incentivo del 50% per la ristrutturazione, e sono sicuro che sarà prorogato anche per altri anni. Purtroppo, con la diminuzione degli incentivi la contrazione maggiore sarà proprio per l’Edilizia. Ma una delle prime cose che ho fatto inserire nella Legge delega sugli incentivi è l’inserimento di incentivi strutturali. Oggi la ristrutturazione è diventata uno standard, legata all’economia circolare, ma come Governo contestiamo i tempi imposti dall’Europea per le case ‘green’. Per i tempi e le modalità ci devono pensare gli Stati nazionali”.  

Qualcosa sta cambiando nel mercato immobiliare.
L’evoluzione della domanda abitativa veneta (a cura di Nomisma)

Dalla ricerca presentata da Elena Molignoni e Marco Govoni di Nomisma, si evince che il fenomeno dell’invecchiamento della popolazione genera una domanda di abitazioni “age friendly” supportate dalle tecnologie Ambient Assisted Living. In tal senso, la scelta di cambiare casa a favore di abitazioni inserite in condomini di “senior living” richiede un salto culturale nel riconoscere l’importanza della socialità, della qualità e sicurezza abitativa, della presenza di servizi di base per la vita assistita, che garantiscono una configurazione abitativa gradita e meno intrusiva dei tradizionali modelli istituzionali.
Inoltre, la domanda di case è rivolta a uno stock abitativo regionale che ammonta a 2,660 milioni di abitazioni, di cui 584mila non occupate; le restanti abitazioni sono occupate da famiglie residenti di cui il 79% in proprietà, il 15,8% in affitto e il 5,3% in usufrutto, uso gratuito e altro titolo. 

Dall’indagine rivolta alle famiglie venete si evince che per 2 famiglie su 3 proprietarie, l’abitazione necessita solo di piccoli interventi di manutenzione ordinaria (circa 1 milione di famiglie), mentre il10% dei proprietari (165 mila famiglie) ritengono necessari interventi di manutenzione straordinaria volti, in primis, a migliorare l’efficienza energetica (73%) e, a seguire, il comfort abitativo (47%). La spesa media sostenuta dalle famiglie con maggiore propensione verso gli interventi ammonta a circa 32.000 euro, che calano a 24.000 per le famiglie con una minore propensione all’attuazione degli interventi, segnale di una minore disponibilità a pagare da parte di chi non ha ancora avviato i lavori. Per colmare tale “gap” e attivare le famiglie, la discriminante è la disponibilità di bonus fiscali. Spesso la discriminante è anche l’eccessiva burocrazia.

È chiaro, dunque, che la nuova direttiva europea EPBD (“Case Green”) impatterà significativamente sul parco immobiliare ed esprimerà un’elevata domanda di sostituzione di impianti/efficientamento degli stessi, rappresentando un’importante opportunità di consolidamento e crescita per il settore.

Ma qual è la percezione delle imprese rispetto al cambiamento del mercato e quali sono le sfide? (a cura di Smart Land)

Dal 2011 a oggi il settore delle Costruzioni ha perso 1 impresa artigiana su 4 (-11.900 imprese). L’uscita dal mercato ha interessato esclusivamente le imprese meno strutturate (società di persone e imprese individuali), mentre crescono le società di capitali (+103%); quest’ultimo è un segnale molto positivo per il settore, che vede una migliore strutturazione delle imprese artigiane, a fronte comunque di una contrazione degli occupati del 20,7% dal 2011 a oggi (-23.900 addetti). 

L’imprenditoria giovanile è diminuita del 61% (-6.000 imprese circa) e il suo peso si è dimezzato, passando dal 17% all’8%: un dato importante, che evidenzia il basso “appeal” del comparto per le nuove generazioni, molto dovuto anche a stereotipi sul settore e alla percezione di poca qualificazione del lavoro. Al contrario, cresce l’imprenditoria straniera (+6% dal 2011), la quale rappresenta oggi il 23,8% del tessuto artigiano del settore.

Come hanno spiegato Fiorella Angeli e Federico Della Puppa di Smart Land, sono da rivedere i modi e modelli di produzione secondo nuovi approcci, che vedono anche nella costruzione di reti d’impresa, oltre che nell’innovazione di prodotti e processi, la chiave strategica da mettere in atto. Gli esiti dell’indagine diretta presso le aziende ha evidenziato che il futuro delle imprese artigiane appare incerto per il 45% di esse, con 1 impresa su 10 che pensa di dover chiudere la propria attività nei prossimi anni. Si tratta quasi esclusivamente di piccole imprese non strutturate (prive di addetti) e di imprese gestite da “over 55”. 

Tra le strategie da mettere in campo suggerite da Smart Land, c’è quella di stimolare l’aggregazione di imprese come elemento essenziale per consentire alle ditte artigiane meno strutturate di rimanere sul mercato ed essere competitive. Inoltre, occorre implementare l’attrattività del settore verso le nuove generazioni partendo da un “rebranding” del lavoro edile e dei settori collegati come settore “green”, tecnologico, di qualità, e come leva del cambiamento e dall’implementazione di un’offerta formativa certificata, in grado di formare profili altamente qualificati negli ambiti innovativi. 

Tra gli elementi strategici per rendere più competitivo il settore, viene individuata al primo posto la necessità di adottare nuove tecnologie in grado di standardizzare, velocizzare e qualificare il lavoro e inserire nuove professionalità di alto livello collegate ad esse. Tra gli elementi invece di debolezza la ricerca evidenzia come solamente il 23% del tessuto imprenditoriale intervistato sia in possesso di un titolo di studio afferente al settore delle Costruzioni; i giovani, sebbene più qualificati, risultano in possesso in misura maggiore di titoli di studio non riconducibili direttamente al comparto. Oltre un imprenditore su tre è in possesso di una bassa qualifica, ovvero scuola secondaria inferiore o titolo minore. Si tratta di un dato che mette in luce la necessità di implementare da una parte l’attrattività dei corsi formativi di settore, dall’altra l’offerta didattica e i relativi ambiti, facendo leva sulle nuove competenze richieste dai cambiamenti in corso.

Altro problema segnalato e noto è la carenza di personale, che sta portando a un abbassamento dei profili impegnati nel settore e all’incremento di imprenditori “improvvisati” che riducono l’immagine del lavoro edile, la qualità e la produttività del comparto. I dati sulle assunzioni e cessazioni mostrano un peso di oltre il 45% delle cessazioni per dimissioni volontarie, evidenziando lo scarso “appeal” del settore. Questo si riflette (dal 2010 a oggi) in un incremento importante delle assunzioni di stranieri, in una riduzione delle assunzioni di giovani e in un incremento di manovalanza “senior”. In generale, negli ultimi 14 anni è diminuito di 8 punti percentuali il peso delle assunzioni di operai specializzati, al quale è seguito un aumento di 5 punti percentuali di profili non qualificati.